惨不忍睹!追这类房产的人90%都是炮灰!

2020-12-09 14:00:44 617

编辑 | 欧阳

来源 | 米宅(ID:MizhaiPlus

作者 | 花满楼


最近某一线城市某大厦拆迁,也是风风火火的。


这年头能一夜暴富过上躺赢的人生非拆迁莫属了!


你想想,一线城市房价得多高啊,单价动辄6万+,很多人一辈子都很难实现的“财富自由”!


但是在这里商铺的人却开心不起来:


02年买了这个铺位,当时价格2.8万,18年过去了,收购价竟然是4万!而旁边的住宅房价已经上涨了20倍。


原以为50年的产权可以干一辈子,结果不到18年,又要开始漂了!


商铺瞬间变成伤铺!


血淋淋的现实教育我们那些想依靠商铺一夜暴富的人是多么的无厘头!


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但是,你发现没,尽管如此,还是有不少人前仆后继的往里跳。为什么?


就以我的朋友为例来看:有房有车,就动起了一铺养三代的心思。就开始着手看,本来只是看看,一进售楼部就身不由己了。


对朋友的妈妈,一口一个阿姨叫着,比叫亲妈都亲,而售楼部里面,买商铺的人就像菜市场的人一样多,一个大奖一个大奖的被人抱回家。


最最重要的是,首付1万就可以,而且月供2500,返租2700,返租十年。


算算前十年,不用担心出租,还能净赚200块钱,这么多美啊!位置也比较好,以后不上班自己还可以做生意。


996,997,上班如上坟,自己做生意当老板岂不更好!


不管是不是春秋大梦,但是商铺的门槛是真的低啊!政策确实诱人啊!一大波头脑发热的人一股脑就进去了。


以为躺赢的朋友,不到一年,就切切实实感受到了啥叫水深火热。开发商跑路了,烂尾了,更糟心的是月供还要还,真的一地鸡毛。


开发商不要脸了,自己还要维持那点可怜的信用!


对于商铺返租,真的大部分都是坑,一搜索,多少案例就摆在面前!


其实不仅商铺如此,公寓,写字楼也依旧有这些套路,以为是蜜糖的你,实则是隐形的砒霜!


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商铺的存在真的是一个魔幻的事情。


玩的好的,你好我好大家好。玩的不好,坑你三代没商量。


在国际上,商业人均面积一般是0.8㎡-1.2㎡中间,超过这个标准就会出现商业过剩的情况。


但是放眼全国,香港一直是在饱和的边缘徘徊。而内陆城市,超过80%的城市都在1.5㎡以上,就以1.2㎡来算,供应过程超过20%以上。


特别是银川,呼和浩特,以及沈阳这几个城市,最高接近7,即使是北上广这些城市,也在1-1.5之间徘徊。


看到这些数据,也许你只知道是个数字没有概念。


就以郑州为例具体来看:


高新区在郑州一直被誉为“商业荒漠”,而如今盘算一下,主要商业体量都在120多万方,还不算社区商业之类的。再来看人口,不到50万人,正常体量60万方就差不多了。


而如今的体量足足多了两倍!并且只多不少!


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实际上投资商铺的人大部分是奥迪进去,奥拓出来。


更惨的是奥拓进去,烂尾了,还要还月供!


要知道商铺的烂尾比住宅更可怕,因为面临无人接盘。


郑州白沙镇商都路上一个商铺,第一任开发商因为资金链断裂被迫拍卖,2018年本地开发商以8亿的价格拿下,然而一年后再次被查封。


业主等待的是遥遥无期!


这类资产并非个例,在房价下跌的情况更加突出:


上海明天广场第一次拍卖流拍,“双11”再挂牌起拍价打八折;


“厦门第一高楼”流拍,起拍价36.4亿元较评估价折价7成;


……


接盘都是打折出售,结果都尚未可知!   

   

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为什么会出现如此大量的过剩现象?主要原因就是以下两点:


1、越来越多的城市综合体的建设。


城市建设好不好最直接的反映就是城市界面,咱们这些小老百姓一看王府井,徐家汇,陆家嘴啊,就特别的激动,你看看多漂亮,瞬间都觉得自己是土包子,更何况是地方一些领导。


来吧,咱们也整吧,这样北京王府井不都到咱们这里了吗?


于是xx王府井,xx徐家汇便脱颖而出。不管城市需不需要升级,就直接开干。在这种情况下,大量商业综合体就出现了。


2、开发商逐利行为。


开发商配建商业是大多数的一种行为,为什么,一是为了要求。二是为钱。


想想住宅一平才卖多少钱,而商铺则是至少1.5倍以上。


以某城市华南城为例,有人在2013年通过团购,以6500元/平的价格买了商铺,而周边住宅均价只是3-4千左右,相当于两倍。


同样的一平米,当然是商铺更挣钱,于是社区商业,大型商场,步行街等等便扑面而来。


有的楼盘周边商铺已经饱和很多了,开发商依旧大量建商铺。


钱这个东西,谁也不嫌多,管你以后卖啥,租出去租不出去。


买不买是你的问题,卖不卖得出去是我的问题。


但是有一点儿就是库存量大,销售压力也大。于是就出现各种各样营销返租,首付x万,买房送车之类的,以及摇身一变的公寓。


而不明就里的人在这样的刺激下,头脑就开始发热,就开始进场了。


于是,在低租金与高空置率下,畅想着一铺养三代的美梦。


租金这件事上涨真的比较难,有的差一个路口,相差都很大。而上半年不管是临街商铺还是购物中心80%以上都是下跌的。


在这个过程中北京,南锣鼓巷下跌3.37%;上海,田子坊下跌 5.26%;也就是说经济发达的北上广,也逃不掉。


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对于投资商铺而言,大部分投资收益只在2%-5%之间,并非赢得暴利


市场上90%以上的商铺投资都炮灰,特别是远郊商铺,无人流量,租不出去,门口的出租广告一茬一茬的换。并且可能要在5-10年的断租和空置中煎熬!


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郑州会展中心附近的店铺都一直再换,其中有个门店从魏家凉皮到24小时超市到烟酒,频繁更换。而活下来的只有沙县小吃,香香热干面,隔间出来的只能带走吃的凉皮店。


连会展中心都是如何,何况其他?


纵观这些做的很好的商业,租金回报比较高的商场,很多都是自持的。


对于商业来说,运营是非常重要的,在项目前期都能根据品牌以及市场调研设计橱窗以及路线,即使调整,并非万年不变的。


就来看万达商业,不管是直管还是轻资产,他们的商业都是自持的,这也是基本的。


万达一般有两个部分组成,一个是购物中心,另一个则是万达金街。购物中心则是自持,而金街则是出售,一对比就很明显,金街的商铺成活率远远不如购物中心。


首富老王一直凭借此开疆拓土,走向全球。


所以一定要看透这种现象,对这种一锤子买卖的事情还是少做为好!


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那你说真没有玩的很好的人吗?有啊,但是并非是大多人,二八定律依旧适合这里。


人家为后代留下的也许是财富,而你留下的只是房贷,不对也可能是厕所!


因为到最后你可能发现,出租商铺还不如改个厕所收钱来得实在!


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